一、互聯(lián)網(wǎng)改變了消費者購物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)機會(huì )也受之影響

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費者購物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著(zhù)變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時(shí)間碎片化、購物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大方面的購物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時(shí)間、固定場(chǎng)所進(jìn)行商業(yè)消費的購物習慣，商業(yè)地產(chǎn)直接面臨這種購物方式的沖擊。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥可數

目前，中國市場(chǎng)上，有三大力量在驅動(dòng)著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱。一是政府的主導力量。基于對城市發(fā)展的需求，政府往往主導著(zhù)城市規劃，其中包括大量商業(yè)用地的規劃及推出，對于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)開(kāi)發(fā)能力成為目前開(kāi)發(fā)企業(yè)取地的競爭力。

二是市場(chǎng)榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，特別是購物中心的興起，高額的銷(xiāo)售帶來(lái)的收益回報，以及在消費者心目中樹(shù)立良好的品牌效應，都驅使著(zhù)大量開(kāi)發(fā)企業(yè)繼而模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。

三是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的擴容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴張的需求；住宅開(kāi)發(fā)商這塊是主動(dòng)轉型商業(yè)開(kāi)發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這塊是其商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗日漸成熟，進(jìn)而加大了對商業(yè)品牌的復制和擴張。預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會(huì )有7000家建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)購物中心將超10000家。因此在當前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢。

不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當前有5萬(wàn)多家登記注冊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對人的購物、休閑、娛樂(lè )需求都把握非常準的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。

三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從租售并舉變成自持為主

對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個(gè)階段。第一階段是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，以分割的產(chǎn)權式商鋪為導向；那么第二階段將進(jìn)入租售并舉階段。這個(gè)階段以銷(xiāo)售和自持商鋪并重的階段；第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個(gè)階段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢影響。

從當前現狀來(lái)看，一、二線(xiàn)城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線(xiàn)城市郊區和二線(xiàn)城市的部分非核心地段，才會(huì )存在租售并舉的產(chǎn)品，這種產(chǎn)品一般的持有比率能夠達到50%左右。只有在三、四線(xiàn)城市，現在還存在著(zhù)大比例散售的項目存在。相信隨著(zhù)市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來(lái)越多的項目進(jìn)入自持階段，政府對商業(yè)項目散售的審批和監管也會(huì )越來(lái)越嚴格。

四、科技化、大數據成為商業(yè)地產(chǎn)的基本配置

進(jìn)入2013年，無(wú)論是購物體驗，還是經(jīng)營(yíng)管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代。大數據，Wi-Fi，電子標簽，智能貨架，自動(dòng)收銀，自動(dòng)打包，移動(dòng)互聯(lián)，線(xiàn)上App，所有的新技術(shù)都在推動(dòng)傳統商業(yè)的革新。

雖然我們當前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業(yè)正在使用科技化和大數據技術(shù)，相信在2014年，這批科技化浪潮將會(huì )以驚人的速度大規模進(jìn)入市場(chǎng)，很快將成為行業(yè)標準配置。

五、藝術(shù)、生態(tài)、體驗式商業(yè)成為發(fā)展共識

發(fā)展到2014年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗性已經(jīng)從營(yíng)銷(xiāo)口號轉入產(chǎn)品實(shí)戰。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗感已經(jīng)無(wú)需細說(shuō)，各家都有自己的獨到想法。從硬件的設計到招商，到運營(yíng)管理，體驗感將會(huì )無(wú)處不在。但無(wú)論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢的潮流不會(huì )改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味講求體驗，標新立異，忽略了研究市場(chǎng)需求和城市功能規劃的本質(zhì)需求，那這樣的項目將會(huì )是一場(chǎng)災難。

體驗式商業(yè)，只會(huì )是錦上添花，不會(huì )是雪中送炭。立足于區域基本消費需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運營(yíng)管理才是決勝的根本。

六、社區購物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲

隨著(zhù)城市商業(yè)副中心規劃的逐步推行，區域性購物中心也就是社區購物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。

經(jīng)過(guò)跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來(lái)中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入精細化發(fā)展時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的商業(yè)發(fā)展模式應更多向香港、日本等成熟市場(chǎng)學(xué)習。

今后，社區商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應該有規劃和商家的合力協(xié)作，體現集群效應，餐館、超市、娛樂(lè )、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標準。

七、物流商貿城類(lèi)項目進(jìn)入精細化、集約化發(fā)展時(shí)代

物流商貿城這類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，這類(lèi)業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地開(kāi)花。應該說(shuō)這個(gè)對于外行來(lái)說(shuō)，看似藍海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險惡?？傮w來(lái)看，當前要想再涉足這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對下面四個(gè)重大挑戰。

1、資金壁壘。小規模的集貿市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，發(fā)展到當前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿城時(shí)代，開(kāi)發(fā)商必須具備充沛的資金。

2、土地供應壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類(lèi)業(yè)態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵困難。進(jìn)入城鎮化發(fā)展的2.0時(shí)代，各地城市建設進(jìn)入精細化管理進(jìn)程。上千畝以上的批量供地模式已成為過(guò)去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開(kāi)城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開(kāi)發(fā)區等各類(lèi)新區已有的土地上進(jìn)行精雕細琢，在切碎的小地塊進(jìn)行精準的定位。目標是提高土地集約化利用效率，提高土地產(chǎn)出率，減少公共市政基礎資源的浪費。因此，在這樣的大背景下，若想通過(guò)興建物流商貿城的方式大規模圈地，再分期開(kāi)發(fā)，做好一個(gè)再做一個(gè)，這樣的模式已越來(lái)越困難。

3、 行業(yè)商戶(hù)資源瓶頸。物流商貿的根本還是商貿業(yè)資源，對于普通城市而言，各個(gè)行業(yè)的商貿資源有限。除非在傳統的大交通、大物流等樞紐型城市，這類(lèi)商貿資源會(huì )相對集中。如若一個(gè)城市已有穩定的商貿經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，若這是大規模興建商貿城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶(hù)資源消化，這樣的新增供給在未來(lái)數年內都會(huì )給城市帶來(lái)惡性競爭。除非傳統商貿市場(chǎng)的搬遷消亡，否則新的商貿市場(chǎng)很難短期成市，經(jīng)營(yíng)上會(huì )舉步維艱。

4、如何應對電子商務(wù)購物交易模式的沖擊？物流商貿是傳統的商品貿易的重要匯聚地。但隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，傳統商品貿易正在經(jīng)歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產(chǎn)和消費，如若這類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)效應在某一地區對某一品類(lèi)形成了成規模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。

八、奧特萊斯成為熱點(diǎn)，但已泡沫化

2002年底，燕莎集團在北京東四環(huán)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)中國第一家?jiàn)W特萊斯，從那時(shí)開(kāi)始到現在，中國已經(jīng)有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國的奧特萊斯亂象叢生。

從整體來(lái)看，運營(yíng)奧特萊斯是一個(gè)競爭壁壘相對較高的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)最需要的是聲望、信譽(yù)和管理經(jīng)驗。因此，對于一個(gè)行業(yè)新進(jìn)入者來(lái)說(shuō)，要想短期內掌握到如此多的資源的難度非常大。關(guān)鍵指標在于：1、擁有成規模數量的品牌供應商渠道；2、快速周轉速度；3、基礎客源數量；4、進(jìn)貨談判的溢價(jià)能力；5、基礎物業(yè)條件。上述五大核心資源和競爭力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。

九、百貨業(yè)轉型，從零售商轉型為零售制造商，迎接大數據革命

在中國零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據一項針對國內65家主要超市、超大型商場(chǎng)(涵蓋內外資，占總市場(chǎng)份額的25%)的專(zhuān)題調研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產(chǎn)品，但一般自有品牌產(chǎn)品在總銷(xiāo)售額中的占比不會(huì )超過(guò)5%。

在美國超市零售業(yè)，自有品牌的銷(xiāo)售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達40%甚至是50%。在嚴酷的市場(chǎng)競爭中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來(lái)存活，銷(xiāo)售品牌商品很難取得價(jià)格優(yōu)勢。

因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉型“零售制造商”，這個(gè)才是百貨業(yè)轉型的根本方向。由聯(lián)營(yíng)轉變?yōu)樽誀I(yíng)，對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提出了更高的要求。在聯(lián)營(yíng)模式下，百貨企業(yè)的管理重點(diǎn)是商場(chǎng)運營(yíng)，而在自營(yíng)模式下，百貨企業(yè)要對消費者需求有精準的定位，并擔負起采購、商品管理、市場(chǎng)推廣、品牌建設的重任。

2013年，銀泰、王府井、大悅城等著(zhù)名商業(yè)零售品牌吹起了商業(yè)變革的號角。

許多傳統百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線(xiàn)網(wǎng)購平臺，推出APP 軟件，與微信合作等方式來(lái)應對電商沖擊，探索新型零售模式；家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉型也最堅決，雙線(xiàn)同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢。2014 年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續推進(jìn)轉型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續跟進(jìn)改變。

十、超市業(yè)外延式擴張放緩，迎來(lái)關(guān)店潮、并購潮和觸網(wǎng)熱潮

總體來(lái)看，超市業(yè)在一、二線(xiàn)城市出現飽和，三、四線(xiàn)城市逐步成為主戰場(chǎng)。

雖然超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本越來(lái)越高，但由于終端消費者對價(jià)格敏感度較高，超市難以通過(guò)提價(jià)來(lái)轉嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細化管理。這種精細化管理能力包括對超市購物環(huán)境、品類(lèi)管理、營(yíng)銷(xiāo)策略的提升。除此之外，企業(yè)還需要在信息化、供應鏈方面進(jìn)一步改善。通過(guò)減少采購環(huán)節、有效利用資金、建立高效節能的物流配送網(wǎng)絡(luò )、搭建先進(jìn)的信息系統、鼓勵員工和管理層的有效溝通，達到提升人流、物流、資金效率的目的。

十一、餐飲成購物中心新寵，但受到國家政策調控，正經(jīng)歷痛苦的結構性調整

2013年，很多商業(yè)地產(chǎn)項目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業(yè)在國八條出臺以前，餐飲行業(yè)都是25%的增長(cháng)，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業(yè)壓力還是比較大的。

餐飲行業(yè)啞鈴形的消費結構將調整，未來(lái)將呈現紡錘形的結構，人均價(jià)格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發(fā)展空間。”

相比傳統餐飲行業(yè)的調整轉型，新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時(shí)尚餐飲成為很多購物中心的新寵。

十二、線(xiàn)上線(xiàn)下?tīng)帄Z生鮮

生鮮本是實(shí)體零售業(yè)在與電商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行業(yè)在2006年開(kāi)始興起的生鮮自營(yíng)，中國的實(shí)體零售企業(yè)大多在生鮮經(jīng)營(yíng)上有自己的一套，在后端供應鏈和前端陳列、鮮度、包裝、分級等上面有了較為豐富的經(jīng)驗。而且確實(shí)提高了市場(chǎng)競爭力，提升了業(yè)績(jì)，成為一塊強有力的吸客磁石。

但隨著(zhù)順豐優(yōu)選、本來(lái)生活網(wǎng)等生鮮類(lèi)電商的強勢出擊，再加上1號店、京東等也開(kāi)始朝生鮮領(lǐng)域進(jìn)軍，生鮮開(kāi)始成為電商爭奪的熱點(diǎn)，很多農業(yè)基地和公司也開(kāi)始紛紛推出有機蔬菜或定制果蔬的一對一配送服務(wù)，并且在市場(chǎng)上有一定的“粉絲”。

更有意思的是，被實(shí)體零售一直認為最受限制的供應鏈問(wèn)題，生鮮電商們似乎也找到了“互聯(lián)網(wǎng)模式”在嘗試解決。

盡管目前生鮮電商還沒(méi)有盈利的代表，也沒(méi)有成功的模式可言，所針對的目標客戶(hù)也是中高端消費者，但不難預料，很快就會(huì )普及到中低端消費者。況且，就算是將中高端消費者截流掉一部分，也夠實(shí)體零售企業(yè)難受的。重要的是，生鮮電商尤其是大電商切入生鮮經(jīng)營(yíng)，在短期內并沒(méi)有盈利壓力。

因此，雖然仍是最具差異化的品類(lèi)之一，很多電商的生鮮配送實(shí)際也是與實(shí)體賣(mài)場(chǎng)合作解決，但從2014年開(kāi)始，實(shí)體賣(mài)場(chǎng)里純粹的生鮮品類(lèi)和價(jià)格上的優(yōu)勢可能將不再是王牌。主食廚房、精細加工……如何在生鮮產(chǎn)品上做足深度加工文章，或許才是再度樹(shù)立競爭利器的法寶。

十三、兒童類(lèi)業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購物中心的主流業(yè)態(tài)

2013年開(kāi)始，全國已有近百家購物中心先后擴大兒童品牌招商，并對兒童區進(jìn)行改裝升級。隨著(zhù)中國購物中心的調整，日漸興起的兒童業(yè)態(tài)正成為購物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。

兒童業(yè)態(tài)帶來(lái)高利潤的同時(shí)，也成為購物中心拉動(dòng)家庭型消費及關(guān)聯(lián)商品銷(xiāo)售的重要因素。目前兒童零售約占整個(gè)兒童業(yè)態(tài)的20%，兒童體驗和教育市場(chǎng)規模占80%。

兒童類(lèi)業(yè)態(tài)的興起，正成為購物中心吸引人流、帶來(lái)差異化的重要手段。